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Le terme courant « reprise de bail » ne correspond pas à une procédure unique prévue par la loi : selon la situation, deux régimes distincts du Code des obligations (CO) s'appliquent.
Il s'agit de la restitution anticipée de la chose louée, régie par l'art. 264 CO : un locataire qui restitue son logement avant l'échéance ou le délai de congé n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il présente un nouveau locataire solvable, que le bailleur ne peut raisonnablement refuser, et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. La régie ou le bailleur examine et valide le dossier — ni reprisedebailappartement.ch ni le locataire sortant ne peuvent garantir l'acceptation du candidat ni le délai de traitement. Référence officielle : art. 264 CO sur Fedlex · texte consulté sur droit-bilingue.ch.
Pour un local commercial, il s'agit d'un transfert de bail au sens de l'art. 263 CO : le locataire peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur, qui ne peut le refuser que pour de justes motifs. Une fois le consentement donné, le repreneur est subrogé au locataire sortant, qui reste toutefois solidairement responsable envers le bailleur pendant deux ans au plus. À la vente d'un local déjà loué, la valeur du bien dépend souvent du rendement locatif (loyer encaissé, durée du bail restant) autant que de la surface et de l'emplacement. Référence officielle : art. 263 CO sur Fedlex · texte consulté sur droit-bilingue.ch.
Vendre un logement ou un local déjà loué ne met pas fin au bail en cours : conformément à l'art. 261 CO, le bail passe automatiquement à l'acheteur aux mêmes conditions. Le nouveau propriétaire ne peut résilier le bail, en respectant le délai de congé légal pour le prochain terme, que s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches. Référence officielle : art. 261 CO sur Fedlex · texte consulté sur droit-bilingue.ch.